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故意隐瞒“凶宅”信息可否作为房屋买卖合同的

发布时间:2017-04-21

人民司法 · 案例

 

出卖人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有披露义务——肖宇、潘丽与杜海荣房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:出卖人对其明知且实际会对房屋买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息负有披露义务。在订立合同时,单纯沉默不构成欺诈,但若负有信息披露义务,并因沉默获得利益,则构成欺诈。买受人因欺诈而作出错误意思表示,系可撤销的民事行为。合同撤销后,因欺诈造成买受人损失的,出卖人应承担民事赔偿责任。

案号:(2015)浦民一(民)初字第3599号

审理法院:上海市浦东新区人民法院

案例来源:《人民司法·案例》 2016年第23期

 

 专家观点

 

1.订立合同时出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息

现代民法认为,在合同订立阶段,买卖双方为了订立合同进行磋商之际,双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务,违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务,即信息提供义务。本质上,先合同义务是对当事人之间信用的确认和保护,是对民法最高原则诚实信用原则的遵守。诚信原则是整个民法体系的基本原则,是现代合同法理论的最高原则。合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:……(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条是关于缔约过失责任的条文,根据该条规定,有缔约欺诈行为的,应承担缔约过失责任。该条并未正面说明合同一方具有信息披露义务或告知义务,但从该条文可以看出缔约欺诈分为两种情况:第一种是沉默性欺诈,第二种是误导性欺诈。构成沉默性欺诈的逻辑前提是与订立合同有关的重要事实不能隐瞒,应予披露。但何为与订立合同有关的重要事实,即信息披露的范围,合同法并未做进一步规定。

系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件,该项房屋的历史信息并非存在于房屋本身,不能通过房屋的物理属性表现出来,又与房屋的产权信息不同。房屋的产权信息登记在房地产交易中心等国家有关部门,购房时,买受人可以去相关部门查询。因此仅是看过几次房屋的买受人较之于产权人,无从或者难以知晓房屋的该项历史信息。在缔结合同时,由于买卖双方的信息不对称,必将造成双方谈判地位的不平等。因此在市场交易时,如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时,诚信原则要求当事人进行信息披露,改变信息的不对称状态,从而使得利益平衡得以恢复,确保真正的合同自由,确保市场交易的安全性和效益性。系争房屋内曾经发生过租客自杀的非正常死亡事件,也就是通常所称的凶宅。对于何为凶宅,我国法律、法规并无规定。按照我国传统的民俗习惯,如出售房屋内曾经发生过非正 常死亡的事件,此类房屋通常被称为凶宅。对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实,法律没有进一步规定,但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售,或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方,当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息,但该项信息却会对房屋价值产生重大影响,甚至影响买受人的购买决策。

 

2.判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述

判断欺诈的前提是出卖人已知务必披露的信息而沉默或作出虚假陈述,因此首先必须判断出卖人已知房屋是凶宅,出卖人对于已知的信息负有披露义务,但是卖方无需花费额外的金钱和时间去获取信息。因为该案的特殊之处在于,系争房屋内发生非正常死亡事件是被告购买系争房屋后、房屋过户到被告名下之前,所以在本案审理过程中,从证据证明力角度分析双方当事人证据,推断阐明出卖人在出售房屋时对凶宅信息是已知的,有利于查明案件事实,较好地维护了当事人的合法权益。对此该案通过分析关键证据——录音资料、出警记录,被告杜海某承认曾听说过跳楼事件,只是自己并不在意这个事情,这与被告的辩称相互矛盾,阐明推断出卖人在出卖房屋时就对房屋内租客非正常死亡事件是已知的。

 

3.沉默欺诈导致合同被撤销的构成要件 

合同法第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同,买受人当然有权请求法院变更或撤销。问题是,沉默是否构成欺诈?换言之,保持沉默的行为人认识到自己的行为可能导致对方陷于错误,并基于该错误作出意思表示,而主观上追求这种意思表示的发生,视为沉默型欺诈。沉默型欺诈的构成要件:(1)出卖人负有披露义务;(2)出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误,并基于该错误进行法律行为;(3)出卖人认识到其沉默的行为后果。

(以上观点摘自:魏婷婷《房屋买卖合同中的信息披露义务》,载《人民司法·案例》 2016年第23期,作者单位:上海市浦东新区人民法院)

 相关案例

1.未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由——洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:出卖人对其明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的“凶宅”信息负有信息披露义务。在订立合同时,单纯沉默不构成欺诈,但若负有信息披露义务,并因沉默未披露获得利益,则构成欺诈。

案号:(2012)浙杭民终字第360号

审理法院:浙江省杭州市中级人民法院

来源:《人民法院案例选》 2013年第4辑(总第86辑)

2.买受人不能仅以自己的主观心理感受认定房屋为“凶宅”,“凶宅”可以达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的程度来认定——祖荣庆、赵刚与张纪龙房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:买受人主张房屋发生过装修工人手指受伤的事实,但该种情况远未达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的“凶宅”程度,出卖人不具备欺诈或隐瞒房屋重大瑕疵的情节,买受人仅以自己的主观心理感受认定该房屋为“凶宅”并拒绝履行房屋买卖合同的,属于违约行为。

案号:(2015)徐民终字第1627号

审理法院:江苏省徐州市中级人民法院

来源:中国裁判文书网 2015-07-17

3.出卖人故意隐瞒真实情况未向买受人告知房屋曾发生过非正常死亡事件事实的,构成欺诈——詹玲、廖华与马玲房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:出卖人对房屋居住期间发生的重大事件负有如实告知义务,出卖人故意隐瞒真实情况未向买受人告知房屋曾发生过非正常死亡事件事实的,构成民法上的欺诈,买受人有权主张撤销该合同。

案号:(2015)资民终字第1022号

审理法院:四川省资阳市中级人民法院

来源:中国裁判文书网 2016-04-22

4.出卖人在订立合同过程中对于重要事实保持沉默,使买受人基于错误认识签约的,买受人可以要求撤销该买卖合同并返还定金——潘秀江、刘慧芳与高小军、姚进等房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:房屋买卖属于生活中重大事项的交易,出卖人居住期间曾发生其子不幸从窗户摔落致死的意外事故,对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响,应当向买受人予以披露。出卖人保持沉默的行为客观上使买受人未能及时了解相关事实而陷于错误,并基于该错误实施了签约行为的,买受人可以要求撤销该买卖合同并返还定金。

案号:(2016)浙06民终3325号

审理法院:浙江省绍兴市中级人民法院

来源:中国裁判文书网 2016-12-13

5.出卖人具有披露房屋曾发生有人死亡事件这一信息的义务——苏惠萍与吴秀权房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:房屋发生过有人死亡事件可能对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响。在合同缔约阶段,出卖人有如实告知与订立合同有关的重要事实的义务。买受人向中介公司了解相关信息时,中介公司为达成交易,刻意“避重就轻”作虚假陈述,使原告在违背真实意愿的情况下订立房屋买卖合同的,买受人有权请求人民法院予以撤销并返还购房定金及首付款。

案号:(2015)衢开民初字第355号

审理法院:浙江省开化县人民法院

来源:中国裁判文书网 2015-09-22

  法律依据

 

1.《中华人民共和国合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

 

2.最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》

68.一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。

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