咨询电话
010-65122017
网站首页
关于亞洲城
业务领域
律师团队
成功案例
招贤纳士
联系我们
通知公告:致力于企业法律顾问、诉讼与仲裁及非诉业务

成功案例

当前位置:主页 > 成功案例 >

限购新政下如何处理房屋买卖合同纠纷

发布时间:2017-04-21

一:案例回放

1、案情简介:

       冯某在中介撮合下,将诉争房屋卖给邓某并签订房屋买卖合同,约定“出卖人拒绝将诉争房屋出卖给买受人,属出卖人根本违约,买受人有权以书面形式通知解除合同,出卖人应当向买受人支付违约金并赔偿居间服务费。如因限购政策导致协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任”。当天,邓某给付定金9万元。2016年9月30日,中国人民银行发布通知,重新界定首套房的认定标准,即“认贷不认房”。冯某随后表示不再出售诉争房屋并写了承诺书,表明因“930新政”突发,冯某失去购房资格,所以不再向邓某出售诉争房屋。

       邓某于是向法院提起诉讼,请求继续履行合同并赔偿违约损失。

       冯某向法院提起反诉,认为930新政的出台属于情势变更,导致协议无法继续履行,以此拒绝履行合同,并要求法院解除房屋买卖合同及相应协议。

2、一审判决:

       一审法院经审理认为:930新政属于国家为调控房地产市场而出台的政策,该政策的出台直接影响买房人购房时需要负担的首付款比例,但并不对房屋出售人出售房屋产生影响。冯某认为新政的出台属于情势变更导致协议无法继续履行,并要求解除房屋买卖合同的反诉请求不予支持。对于邓某要求继续履行合同的请求予以支持。

3、二审判决

       冯某不服一审法院判决,上诉至二审法院,主张930新政属于情势变更情形,导致自己无法实现卖房换房的目的。二审法院认为判断是否构成情势变更,应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准。930新政的出台对冯某出售房屋并不构成障碍。故,驳回上诉,维持原判。

二、案件评析

       本案中,冯某主张主张能否得到支持,关键看930新政是否属于合同法解释二规定的情势变更情形。对此,我们对情势变更适用规则加以阐明。

1、情势变更及其适用规则

     所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。《合同法解释二》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

       根据《合同法解释二》第二十六条规定及当前学术界通说,适用情势变更原则需要具备以下几个条件:(1)须有情势变更之事实;(2)情势变更须发生在合同成立以后,履行完毕之前;(3)须情势变更是当事人缔约时不可预见的;(4)因情势变更而使原合同的履行显失公平。

2、案例评析

       对冯某而言,本案是否适用情势变更规则,是为关键。首先,930新政的出台属于情势变更之事实,属市场经济下非一般可预测之情形,同正常的市场经营下的商业风险较为不同。其次,情势变更发生在合同成立之后,履行完之前。再者,930新政确属当事人订立合同时不可预见之情形。最后,情势变更情形的出现对继续履行合同对一方当事人尤其是冯某而言是否显失公平或者是不能实现合同之目的,两级法院均持否定态度。冯某出卖房屋,目的是为了获得房屋之对应价款,虽然限购政策出台,但并不影响冯某继续出卖房屋,也不影响冯某获得对应价款。故,情势变更情形的出现,对冯某而言,继续履行合同,并不会显失公平或者导致不能实现合同之目的。至于,限购政策的出台,导致冯某无法继续购买其他房屋,对本案而言没有法律上的关系,也不能成为冯某解除合同的理由。

三、限购新政下如何处理房屋买卖问题

       930新政及北京最新颁布的一系列新政,对购房者尤其是北京的购房者产生了重大影响。对于新政限购内容简要归纳以下两点:

       1、认房又认贷,导致首套变二套,大幅提高首付比例。新政颁布后,对于北京购房者而言,如果被认定为二套,首付比例将从35%或40%上升到60%或80%。动辄上千万的房产,大幅提高首付比例,必然带来部分购房者无法承担如此多的首付。

       2、禁止向个人出售商住房产。

       根据北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求,部分购房者可能不再具有商住房产的购房资格,无法办理网签,也就无法继续履行合同。

       结合合同法及司法解释以及关于北京市高级人民法院发布的“317”新政相关问题的解答,可以总结如下:

       对于第1种情况,如果新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响,比如因购房比例大幅提高不能凑齐首付,或者是因其他原因导致无法申请按揭贷款,法院一般可参照情势变更原则处理。除非卖房人能够证明买房人具有继续履约能力。

       对于第2种情况,新政的出台导致了买房人丧失购房资格,无法进行网签,合同目的根本无法实现,可按照情势变更原则处理。合同双方均可请求解除合同,如果双方均无过错的,卖方人应当退换定金及已付购房款。

手机版/ 凱發/ 和记娱乐/ 神话娱乐/